Летом я взялся делать ImmoPriority.de. Мой первый продукт — волнительно, радостно.
В чём суть.
В Германии снять квартиру — боль и печаль (а где нет?). Особенно раздражает когда на новое объявление от агента приходит сотня откликов за первые 10 минут; огромная конкуренция, где вероятность быть выбранным ничтожно мала. А лучшие объявления вообще не появляются на сайтах — они уходят «внутреннему кругу» и по сарафанному радио.
Я бы и рад заплатить сверху, чтобы попасть в этот «внутренний круг» агента / лендлорда — чтоб тот сначала сообщил о жилье мне, прежде чем выкладывать на сайты. Но с этим сразу обнаружились две проблемы:
Во-первых, в одном только Гамбурге больше тысячи агентов по недвижимости. Написать каждому: «Я Серёжа, ищу такое-то жильё, если найдётся — дай мне знать, я заплачу» не удастся. Ну и ещё ж это надо как-то оформить с договором — мы ведь в Германии, как-никак.
Во-вторых, сфера аренды обложена строгими регуляциями: Wohnungsvermittlungsgesetz и в частности Bestellerprinzip. Раньше агентам было разрешено брать деньги с обеих сторон — теперь это запрещено, и основополагающий принцип: «За весь процесс должна платить только одна сторона» (обычно — лендлорд). В Германии очень важна социальная справедливость, арендаторы хорошо защищены.
Т.е. даже просто взять и заплатить в лоб, чтобы не быть одним из 50 аппликантов на квартиру — не так-то просто.
Я решил это исправить, и дать возможность тем, кто готов заплатить больше — получить что-то вроде приоритетной посадки на самолёт.
Как это должно было работать.
ImmoPriority.de — это платформа, где с одной стороны искатели жилья оставляют свои заявки: «Ищу 3к квартиру на Аймсбюттеле до 2500 евро/месяц, от 90м2, чтоб можно с животными. Если такая найдётся, понравится мне, а я — понравлюсь лендлорду, то после заключения контракта — заплачу finder’s fee 3000 евро».
А с другой стороны есть лендлорды и агенты. Если у них появляется квартира — они идут на платформу и регистрируют её там. Получают уведомления: «Вот есть 3 человека, которые такую ищут». Видят профили, связываются с теми, кто нравится больше всего (предлагает больше всех). Договариваются о просмотре. Дальше всё как обычно. И если всё прошло хорошо, и договор аренды подписан — арендатор переводит платформе finder’s fee, которую — за вычетом процента — получает в итоге агент (или лендлорд; короче, тот, кто выложил объявление).
Но тут начались проблемы.
Bestellerprinzip оказался простым, и его фиг обойдёшь. Если лендлорд заказывает услуги агента, чтобы сдать квартиру — всё, агент не может взять денег у арендатора. Никаких плат за просмотры, за дополнительные услуги. А если арендатор в процессе таки за что-то заплатил — то он потом может через суд эти деньги себе вернуть.
И ладно, меня устраивает сомнительная этичность ImmoPriority (окей, я принимаю, что в региональной газете не будет фотки, где мэр Гамбурга пожимает мне, такой, руку, ведь я улучшил всем жизнь, и сделал ещё больше социальной справедливости). Но попытки найти лазейки в Wohnungsvermittlungsgesetz приводят нас в серую зону легальности. Это уже совсем неок.
Альтернативная бизнес-модель (тоже неудачная).
Хорошо, думаю. Пересмотрим схему, уйдём от полу-этичности и полу-легальности. Чаще всего агентов нанимает лендлорд, чтобы сдать свою квартиру, и не заниматься отбором запросов, просмотрами, вот этим вот всем. Агент за это берёт с лендлорда 1-2 месячных аренды.
Но ведь арендаторы тоже могут нанимать агента. Тот по закону не может предлагать нанимателю-арендатору квартиру, за которую взял денег у лендлорда (потому что, опять-таки, Bestellerprinzip — «платит только тот, кто нанял агента»).
Значит, буду делать платформу, где арендатор говорит: «Хочу такую-то квартиру, готов заплатить 2 месячные аренды», и если агент готов взяться — то принимает бид. А то уж очень как-то сложно найти агента, который бы взялся искать мне квартиру.
А оказалось, что агенты такие запросы не берут оттого, что согласно всё тому же закону они могут предложить арендатору-нанимателю только квартиру, о которой им не было известно до заключения контракта. Т.е. если агент найдёт мне квартиру, покажет, а я такой: «Не нравится» — то всё, он уже не может её предложить другому, ведь ему уже о ней известно.
Так что эта модель тоже не будет работать. При текущем законодательстве агенты заинтересованы работать только с лендлордами, и гарантированно находить на каждую квартиру арендатора, собрав свои сто заявок за тот час, что объявление висит онлайн.